公益社団法人

北海道宅地建物取引業協会

• 宅建業者が売主の場合、手付金等の保全措置を講じることが義務付けられています。

不動産売買は非常に高額な取引ですので、手付金も相当な額となることがあります。買主の立場としては、「物件の引渡し前に業者が倒産したら手付金は戻ってくるのだろうか？」など心配があると思います。このような不足の事態に備えて、法律では宅建業者が売主となる場合、銀行等による保証や保険事業者による保証保険などの「手付金等の保全措置」を講じた後でなくては、手付金等を受領してはならないと定めており、万が一の場合でも、買主を保護するようになっています。「手付金等」とは手付金や中間金などの名目に関係なく売買代金に充当されるもので、契約締結後から物件の引渡しまでに支払われるものをいいます。宅建業者が売主で①未完成物件の場合、手付金等の額が売買代金の5％を超える場合又は1,000万円を超える場合、②完成物件の場合、手付金等の額が売買代金の10％を超える場合又は1,000万円を超える場合は、手付金等の保全措置を講じることを義務付けられています。但し、売主が不動産業者以外の場合は義務付けられていませんので注意してください。

• 手付金を放棄することによって解除できます。

例えば売買代金を2000万円とする売買契約を締結して、手付金として200万円支払っていた場合、買主は手付金の200万円を放棄して契約を解除できます。手付金放棄による契約解除は一方的な自己都合（気が変わった等）でもすることができます。また、売主から契約を解除するときは、手付金の倍額（この場合だと400万円）を支払うことによって契約を解除できます。なお、上記の方法による契約解除は、相手方が履行に着手（＊）したとき又は解除期限を経過したときはできません。但し、売主が宅建業者の場合は、履行に着手する前であれば契約を解除できると法律で定めていますので、履行に着手する前の期日を解除期限としても無効となります。手付金の額は売主が宅建業者の場合、売買代金の20％以下と決められていますが、宅建業者以外が売主の場合は特に制限はありません。
（＊）売主の履行着手行為として所有権移転登記の申請等、買主の履行着手行為として中間金の支払い等が挙げられます。

• 一定の要件を満たしていれば可能です。

本来、一度締結した契約を解除するには違約金や損害賠償が発生します。しかし、訪問販売など不意打ちに近いやり方で契約を迫られた場合、冷静な対処ができず、本意ではない契約をしてしまうことがあります。そのような買主を保護するのが「クーリング・オフ制度」です。 不動産売買でも次の要件を満たせばクーリング・オフによる契約解除が認められます。

1. 売主が宅建業者であること。
2. 申込みや契約の場所が宅建業者の事務所（専任の取引士の設置義務のある案内所等も含む）や買主が指定した自宅や勤務先以外であること。
3. 物件の引渡しを受け、売買代金全部の支払いを済ませていないこと。
4. 宅建業者から書面をもってクーリング・オフ制度について説明を受けた日から8日以内に書面で契約解除を通知すること。
   なお、クーリング・オフによって契約解除をした場合、支払い済みの手付金等はすべて返却され、違約金や損害賠償は発生しません。

• 雨漏りが契約不適合の場合は、売主に修理費用を請求することができます。

引き渡された物件の種類・品質又は数量に関し、契約の内容に適合しないものであることを「契約不適合」といいます。
引渡された物件に契約不適合があるときは、その契約不適合が契約及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない理由によるものであるときを除いて、買主は、売主に対し、修補に代えて、又は修補とともに損害賠償を請求することができます。
次に、引き渡された物件に契約不適合がある場合で、その契約不適合により契約を締結した目的が達せられないときに限り、買主は、売主に対し、相当の期間を定めて物件の修補を催告した上で、契約を解除することができます。又、買主が契約を解除し、買主に損害がある場合には、その契約不適合が契約及び取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない理由によるものであるときを除き、買主は、売主に対し、損害賠償を請求することができます。
なお、現行の民法の規定では、「買主は、契約不適合を知ったときから1年以内にその旨を売主に通知しなければならない」としています。又、契約不適合を知ってから5年、物件の引渡しから10年を経過すると買主の権利は時効で消滅することになります。
（売主の瑕疵担保責任の規定は、民法改正(令和2年4月1日施行)により、契約不適合責任の規定に置き換わりました。）

• 「住宅瑕疵担保履行法」の規定により買主の権利が保護される場合があります。

購入した新築住宅に欠陥（瑕疵）が見つかった場合、買主は、売主に対し損害賠償を請求することができますが、売主が倒産したり、資力がないため賠償を受けられないことがあります。そのような買主の権利を保護することを目的として、平成21年10月に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（以下　住宅瑕疵担保履行法）」が施行されました。この住宅瑕疵担保履行法の施行に伴い、平成21年10月1日以降に新築住宅を引き渡す宅建業者等（以下　売主業者等）には、瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置（保険の加入または保証金の供託）が義務付けられています。これにより買主等は売主業者等から賠償を受けることができない場合でも、保険法人へ保険金を請求したり、供託所へ保証金の還付請求をすることが可能となりました。
なお、住宅瑕疵担保履行法では、売主業者等が新築住宅を引き渡す場合の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に関する瑕疵担保責任の期間を10年としています。