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住まいの困りごと解決!- 賃貸編 -

01.物件探しで気を付けなくてはならないことはどんなこと?
必ず現地で物件を確認しましょう!
住宅情報誌、インターネット、フリーペーパー等、物件情報は色々な媒体で検索することができます。特にインターネットでは間取り図面や写真等が豊富に掲載されているので、自宅に居ながら大体の雰囲気がわかります。 しかし、現地で物件を確認せず判断するのは大変危険です。必ず現地に足を運んで物件(間取り図面との照合、日当たり、付帯設備 等)や周辺環境(交通機関、病院、スーパー、騒音 等)を確認しましょう。 現地を確認するときは、時間帯や曜日を変えてみることも大切です。そうすることによって、時間帯ごとの日当たりや騒音等の環境の変化を知ることができます。 また、現地に行くときには入居後に通勤、通学に使うことになる交通機関を利用して駅までの所要時間や乗り継ぎの利便性等を確認してみるのもいいでしょう。 広告等に記載されている徒歩による所要時間はもちろん参考になりますが、信号待ちの時間や道路状況によっては実感値との間に差がある場合があります。
02.賃貸借契約にはどんな種類がありますか?
普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約と定期借家契約の大きな違いとして更新の有無があります。普通借家契約は原則として正当な理由がない限り貸主は契約の更新を拒絶できないのに対し、定期借家契約は契約期間の満了により更新されることなく契約を終了します。 つまり、普通借家契約では契約期間の満了を迎えても、貸主に正当な理由がないかぎり借主はずっと住み続けることができますが、定期借家契約では借主が住み続けることを希望しても契約期間の満了をもって退去しなくてはならないということです。 定期借家契約は貸主にとって期間を限定して貸せるというメリットがありますが、家賃が通常の相場より安くなることが多いので、借主にとってもメリットがあるともいえます。
  普通借家契約 定期借家契約
契約方法 書面でも口頭でも契約は成立。 但し、宅建業者の仲介等によって契約締結する場合は契約書の作成が必要。 書面(公正証書等)による契約に限る。 更新がなく期間満了により終了することを契約書とは別に、予め書面を交付して説明しなければならない。
契約更新の有無 原則として貸主に正当な事由がない限り、貸主が更新を拒むことはできない。 期間満了によって終了。更新はない。(再契約は可能)
契約期間の上限 2000年3月1日より前の契約は20年以内。2000年3月1日以降の契約は無制限 無 制 限
1年未満の契約 期限の定めのない契約とみなされる。 1年未満の契約も有効。
借主からの中途解約 中途解約に関する特約があれば、その定めに従う。 以下の条件を満たしている場合、借主から一方的に中途解約の申し出ができる。
‐果明200嵬にの居住用建物で、やむを得ない事情より生活の本拠として使用するのが困難になった場合。
⊂綉以外の場合は、中途解約に関する特約あればその定めに従う。
03.契約時に必要な費用は?
家賃の他に敷金、礼金、共益費等が必要です。
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家賃の滞納や不注意等によって部屋に損傷を与えたりした場合の修繕費として、貸主に預け入れるお金です。家賃滞納等がなければ退去するときに返還されます。 地域によって敷金の有無や金額は異なりますが、北海道では家賃の1〜2ヶ月分が多いようです。
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貸主に支払う謝礼金です。明渡し時に返還されません。家賃の1〜2ヶ月が多いようですが、礼金のない物件もあります。
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共用部分(廊下や階段など住人が共同で使用する部分)の清掃費や電気代などに充てる費用です。
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入居中の事故に備えて、契約条件として保険への加入を義務付けられることがあります。
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宅建業者の仲介によって物件を見つけた場合、仲介をした宅建業者に仲介手数料を支払います。仲介手数料は法律によって上限額が決められています。 仲介手数料の上限額は、家賃の1ヶ月以内としています。これは貸主・借主の双方から受け取る場合も、一方から受け取る場合でも合計額で1.05ヶ月以内となります。 したがって、貸主・借主双方から受け取る場合、双方から受け取ることができる手数料は0.525ヶ月以内ずつとなり、たとえば月額家賃10万円の場合は、貸主から5万2500円、借主から5万2500円が上限額です。 また、一方からだけ受け取る場合は、貸主・借主の承諾を得たうえで1.05ヶ月以内となり、先のように月額家賃が10万円の場合は10万5000円が上限となります。
04.入居申込みの際に申込金を払いました。その後、他に気に入った物件があったので申込金の返還を求めたところ、申込金は返還できないといわれました。
契約締結前であれば申込金は返還されます。
入居申込みの際に、申込金、申込証拠金、預かり金等の名目でお金を入れることを求められることがあります。 これらは借主の意思確認と順位確定の意味合いが強く、簡単にキャンセルされることを避けることを目的としていると思われますが、賃貸借契約締結の前に支払われるお金は名目を問わず預かり金とみなされ、法律では宅建業者が預かり金の返還を拒むことを禁止しています。
05.賃貸借契約を締結するとき・入居するときに気を付けなくてはならないことは?
契約書や重要事項説明書の内容をよく理解しましょう!
普通借家契約では口頭での約束でも契約は成立します。(詳しくはQ2を参照)しかし、口約束では後で「言った、言わない」のトラブルになる可能性がありますので、必ず書面で契約書を作成しておきましょう。 契約書に書かれていることはどれも重要ですが、その中でも特に注意して確認する必要があるのは、禁止事項と明渡し時の修繕義務や原状回復義務についてです。 契約書には「ペットを飼育することを禁止する」とか「大音量でテレビ、ステレオ等を操作してはいけない」など禁止事項が書いてあるのが一般的ですので、自分のライフスタイルと合わせて検討する必要があります。 明渡し時の修繕・原状回復についてはトラブルが多発しています。借主はどの範囲まで修繕や原状回復義務を負うのか契約時にしっかり確認しておきましょう。宅建業者が仲介に入る場合、法律により、宅建業者は契約が成立する前に借主に対して重要事項説明をすることを義務付けられています。重要事項説明とは登記簿に記載された事項、設備の整備状況、契約の解除・損害賠償の予定に関する事項など、その名のとおり、契約の意思決定にあたって重要な事項を説明することをいいます。内容をよくわからない場合は、遠慮せず仲介業者に確認をして内容をよく理解をした上で契約をしてください。よく内容を理解せず契約をしたために、後でトラブルに発展するケースが多々あります。 あと入居の際ですが、貸主又は仲介業者立会いのもとで部屋や設備の状況を確認し、物件状況のチェックリストを作成しておくといいでしょう。また、キズや汚れなど目に見える不具合があった場合は、写真を撮っておくことです。そうすることによって、誰がつけたキズや汚れなのかはっきりして、明渡し時のトラブル防止につながります。
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