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住まいの困りごと解決!- 賃貸編 -

01.部屋を明け渡したら、敷金はすぐ返ってきますか?
敷金の返還は部屋の損害等の状況を確認してから。
借主の不注意等によって部屋に損傷等を与えたりした場合、敷金から差し引かれることになります。そのため、貸主は借主が退去してから部屋の状況を確認して修繕費等の計算をすることになりますから、退去と同時に敷金を返還するのは困難です。 したがって、敷金返還と明け渡しが同時に行われないことを理由に、明け渡しを拒否することはできません。
02.原状回復義務って何ですか?
借主の不注意などによって生じた損傷等を復旧する義務のことです。
賃貸借契約が終了し部屋を明け渡す時、部屋の内装や設備等の原状回復は入居者の義務ですが、原状回復義務は借主に入居時の状態に戻すことを義務付けている訳ではありません。 国土交通省が示しているルール(原状回復ガイドライン)では、建物の損耗等を次の3つに区分しました。 経年変化(建物・設備等の自然的な劣化・損耗等)、 通常損耗(借主の通常の使用により生じる損耗等)、 借主の故意・過失等(借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損等) 原状回復ガイドラインでは、このうち,鉢△浪板造亡泙泙譴討い襪里蚤濕腓良蘆瓦箸掘↓についてのみ借主が負担すべきとしています。具体的な事例で貸主負担と借主負担を分けますと次のとおりです。
貸主負担と思われる事例 借主負担と思われる事例
日焼け等による畳やクロス等の変色
テレビや冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)
家具の設置によるカーペットのへこみ
タバコによる畳の焼き焦げ
引越し作業による引っかきキズ
結露を放置して拡大したシミやカビ
また、原状回復ガイドラインでは、修繕等の費用の全額を借主が当然に負担することにはならないとしています。なぜなら、経年変化・通常損耗の分は賃料として支払ってきており、貸主・借主間の費用負担の配分について合理性を欠くことになるからです。さらに、経過年数1年で毀損させた場合と10年で毀損の場合を比較すると、修繕費の負担が同じでは公平を欠くため、借主の負担は建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させることが適当であるとしています。
03.通常損耗についても借主が負担するという特約は有効ですか?
要件を満たしているか等がポイントです。
特約を設けることは契約自由の原則から認められますが、原状回復ガイドラインでは、借主は借主の故意・過失等による損耗等に関してのみ原状回復義務があるとしており、通常損耗分を借主に負担させる特約は、次の要件を満たしいなければ、効力を争われることに十分留意すべきであるとしています。
特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
なお、客観性や必要性について原状回復ガイドラインでは、例えば家賃が周辺相場と比較して明らかに安価に設定する代わりに、通常損耗分を借主に負担させる場合などが考えられるが、限定的なものと解すべきであるとしています。その他、当事者間で明確な合意があったか等もポイントして考えられますが、それらの要件を満たしているからといって、必ず特約が有効ということではありません。
04.1日で判決が出る裁判があるって聞いたのですけど・・・。
小額訴訟制度は原則1日で判決が出ます。
原状回復や敷金返還などのトラブルが発生した場合、原則として貸主と借主が話し合って解決を図りますが、話がこじれてしまって当事者間では解決できないことがあります。 そうなりますと、裁判によって決着を図ることになりますが、時間や費用等の問題があるため、なかなか裁判をする決心がつかず、問題が長引いてしまうことがあります。 小額訴訟は小額の金銭の支払いをめぐるトラブルを、少ない費用で迅速に解決することを目的とする制度で、60万円以下の金銭の支払い求める訴えについて、原則1回の審理で判決が出されます。小額訴訟について詳細は裁判所のホームページをご覧ください。 裁判所ウェブサイト 
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